被称之为“中国房地产之父”的孟晓苏说到“现在看不到房价下行因素的出现,所以要告诉人民真实情况,不要拿房价下跌的谎言去欺骗百姓。”
很显然,他的这种看法与当前的市场环境格格不入,自从2018年以来,房地产市场就始终充斥着“下跌”的声音,今天这家开发商打折了,明天另外一个炒房客在抛售房产了。2020年9月,以恒大为首率先提出“全国楼盘七折销售”,一时间,一场“降价潮”愈演愈烈。
然而,正在买房的吃瓜群众欢喜等待时,河南省50多家房企组织闭门会,达成了“不降价”口头协议,要求“谁也不要带头降价”。不过事情在随后的3-5天发生了逆转,郑州2家楼盘价格腰斩,其中一家从4.5万元/平米降至2.6万元/平米,峰回路转之快,让人们瞪大了眼。
看得出,即便是达成了不降价协议,依然阻挡不了房企打折促销的前进动力。
市场正在向下的时候,为啥孟晓苏认为“房价下跌的因素尚未出现”呢?在他看来,3个主要的影响动力都未发生,现在所谓的降价只是星星点点的小动作罢了,并不是整个房地产市场的风向标和前进方向。孟教授认为房价涨跌,长期看M2金融;中期看土地;短期看供需。
房价下跌?专家:这是欺骗老百姓的谎言!3大信号,房价还涨?
1、长期来看,我国的M2始终处于上涨态势当中,随着我国GDP增速逐渐步入平缓增长区间,M2增速也逐渐开始下降,但依然远远高于GDP增长速度,这就直接导致货币越来越不值钱、购买力持续减弱。2016年至2018年M2增速在8%左右,现在的M2增至10.1%,增速再次抬头,400万亿元资金沉淀在房地产市场,如果这些资金不动、房价不涨,那么就是贬值的。
2、中期看土地。土地价格占到新建商品房价格的40%-60%成本比重,可以说影响比市场需求更大,过去10年房价高歌猛进上涨,其中有一个重要影响因素,那就是土地价格轮番上涨,土地财政成为了很多城市的主要收入来源,这块蛋糕不可能轻易扔掉。
很多人说,地方城市早就摒弃了依赖土地的发展模式,这个观点并不赞同,我们给出一组数据看看。
2019年财政收入显示,土地依然是*的来源,在前11个月,全国土地出让金收入6万亿元(60503.1万亿),以及与土地有关的相关税收达到1.7356万亿元。全国财政收入为17.8967万亿,税收收入达到了14.9699万亿,地方财政收入仅仅达到9.2852亿元而已,地方基金性收入到达6.4365万亿元。如果11项房地产以及相关的土地税费收入达到了3万亿,还有土地的收入6万亿,那么总和可以达到9万亿元。
土地收入占比多少?掰掰手指就可以算出来了。
虽然说,在房住不炒的调控抑制下,地方城市对土地依赖度有所缓解,但没有从根本上彻底退出土地依赖性,2003年房地产被确定为经济发展的支柱,这种定位在一段时间内不会改变,在城市没有探索出特色的可代替产业之前,房地产的地位依然至关重要。
3、短期看供需。在市场经济条件下,供需影响商品的交易价格,我国虽有960万平方公里土地面积,但可利用于城市建设用地的面积并不多,一方面需要保障18亿亩耕地红线,另一方面人口结构已经呈现出橄榄球状,城市商品房住宅用地不能随意扩围。
可能有人又会说了,我国不是商品房3.11亿套吗?再加上4-5倍的小产权房,房子足够居住使用,为啥说需求不足呢?在这里,需要搞清楚一个事实,房产分配是不均衡的,经济学家张五常指出“在不考虑分配平衡的情况下,房价越高越好”,但实际上60%的房子分布在农村偏远地区,城市有限的商品房很少,特别是大城市,人口聚集多、但可供给商品房稀少。
我国北上广深虽然已经很大,但未来依然有很多人进入,会吸纳5亿人进城,这样商品房显得就更少了。
房价还涨吗?以上是房价上涨的3个动力源,也是判断信号。笔者提示,买房人早做打算。
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